São Paulo (AUN - USP) -As regiões em torno do bairro do Jabaquara, da Marginal Pinheiros e da Avenida Chucri Zaidan são as mais favoráveis para compra de terreno para posteriores empreendimentos imobiliários, segundo estudo desenvolvido pelo engenheiro Eduardo Rottmann, em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e com o Banco do Brasil. Essas áreas, segundo o estudo, têm os menores valores de CEPAC’s (Certificados de Potencial Adicional de Construção) de mercado da região das Águas Espraiadas. O estudo foi apresentado no VIII LARES (Sociedade de Real Estate da América Latina, da sigla em inglês), que ocorreu na Escola Politécnica (USP) recentemente.

As CEPAC’s são títulos imobiliários emitidos pela Prefeitura de São Paulo, por meio da Empresa Municipal de Urbanização (EMURB), a serem adquiridos pela iniciativa privada e que concedem direitos adicionais à construção. O preço desses títulos é determinado por lei e atualizados pela EMURB. O objetivo da pesquisa era estabelecer critérios para precificação das CEPAC’s nos leilões.

Os recursos captados pela venda de CEPAC’s são utilizados pela prefeitura para investimentos na infra-estrutura urbana da região. Os títulos são renegociados no mercado e chegam a leilão, quando empreendedores adquirem de fato o direito de construção adicional. A emissão de CEPAC’s ao mercado é um recurso muito utilizado nas Operações Urbanas Consorciadas, que operam em parceira entre o poder público e privado para a urbanização de regiões pré-determinadas. Atualmente há em São Paulo quatro Operações Urbanas em andamento.

A pesquisa realizada teve como foco a Operação Urbana das Águas Espraiadas, que abrange parte da Zona Sul da cidade, divida nos setores da região do cruzamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho com a Marginal Pinheiros, da Av. Chucri Zaidan, da Avenida Luis Carlos Berrini, do bairro do Brooklin e do bairro do Jabaquara.

Para chegar ao resultado das melhores áreas para o investimento de porte imobiliário, o engenheiro Rottmann fez projeções acerca do comportamento do preço das CEPAC’s em leilões baseando-se no estoque já consumido, no estoque projetado e na demanda provável, tendo cada título o valor mínimo de R$ 487 determinados por lei. “Esse estudo procura refletir o componente racional do mercado em função dos dados disponíveis”, afirmou Rottmann, que não tinha como foco prever as reações “emocionais” do mercado.